Husleierett

Jussbuss bistår med alle spørsmål knyttet til husleie, men utelukkende for leietakere. Vi kan for eksempel svare på spørsmål knyttet til mangler ved leieobjektet, depositum, oppsigelse og justering av leiesum. Jussbuss driver i all hovedsak med «hjelp til selvhjelp» og vil derfor prøve å gi deg juridiske råd slik at du kan ta hånd om saken din selv.

I noen tilfeller kan vi gå inn som partsrepresentant hvis vi mener at dette er nødvendig.

Ofte reguleres de fleste husleierettslige spørsmål i leiekontrakten din, men husleieloven setter noen grenser for hva som er lov å avtale. Hvis det oppstår spørsmål som ikke leiekontrakten din sier noe om, reguleres dette i husleieloven.

Jussbuss jobber også rettspolitisk med å bedre leietakers stilling.

Nedenfor finner du svar på noen vanlige spørsmål og nederst finner du Jussbuss sine brosjyrer om husleierett.

Ønsker du hjelp med et husleiespørsmål? Ta kontakt med Jussbuss på saksmottak.

Vanlig stilte spørsmål

Skal depositum settes på en egen konto i leietakers navn?
Ja. For at depositumet skal være opprettet på lovlig måte, må det settes inn på en sperret konto i ditt navn. Utleier plikter å betale for opprettelsen av depositumskontoen.

Etter husleieloven er det altså ulovlig å kreve innbetalt depositum dersom dette ikke settes inn på en særskilt konto i leietakers navn. Hvis du har betalt inn depositum i strid med denne bestemmelsen, kan det kreves tilbakebetalt med forsinkelsesrenter selv om husleieforholdet ikke er avsluttet.

Skal rentene fra depositumet tilfalle leietaker?
Ja. Det eneste unntaket er ved leie av elev- og studentboliger, hvor det kan avtales at rentene skal godskrives utleieren. 

Jeg betalte depositumet direkte til utleier og nå får jeg ikke pengene mine tilbake, hva gjør jeg?
Får du ikke pengene fra utleier må du kreve pengene tilbake av ham eller henne. Du kan ta kontakt med Jussbuss for råd om hvordan du kan gå fram. 

Kan det avtales at jeg ikke skal ha noen oppsigelsesadgang i leieforholdet?
Ja, husleieloven forbyr ikke tidsbestemte avtaler uten oppsigelsesadgang. Tidsbestemte avtaler varer gjerne i 3 til 5 år. Tenk deg derfor godt om før du undertegner en avtale som du ikke kan si opp. Det kan oppstå situasjoner før utløpet av avtalen som gjør at du ønsker å flytte før tiden.

Hva kan jeg gjøre hvis jeg har skrevet under på en kontrakt uten oppsigelsesadgang?
Har du skrevet under på en kontrakt uten oppsigelsesadgang er du i utgangspunktet bundet av avtalen. Selv om du er bundet kan du likevel prøve å forhandle frem en avtale med utleier. En slik avtale kan for eksempel gå ut på at du finner en ny leietaker og at denne skriver en ny kontrakt med utleier. Inngår du en slik avtale med utleier er det lurt å få en skriftlig bekreftelse fra utleier om at du er fri fra avtalen. En annen mulighet er å fremleie boligen for den resterende delen av leietiden. Fremleie innebærer at du likevel er økonomisk ansvarlig overfor utleier dersom fremleietakeren ikke betaler leien. Se mer informasjon om fremleie i Jussbuss’ husleiebrosjyre. Dersom du bryter leiekontrakten, må du være klar over at du har en plikt til å erstatte tapet utleieren påføres. Som leietaker er du bundet til å betale leie i hele kontraktsperioden og Jussbuss ber deg tenke deg godt om før du velger å bryte kontrakten, da dette kan få økonomiske konsekvenser for deg.

Kan utleier øke leien?
Utleier kan i kontraktsperioden øke leien på to måter, men må følge visse regler.

Utleier kan for det første øke leien i samsvar med konsumprisindeksen. Slik regulering kan ikke skje mer enn en gang i året og det må i tillegg alltid gå minst ett år fra leien blir fastsatt til den endres. Det må også gis minst én måneds skriftlig varsel før leien økes. Skriftlig varsel kan være en sendt faktura eller en klausul i leiekontrakten.

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien, kan utleier for det andre kreve at leien blir fastsatt til gjengs leie. Gjengs leie beregnes ut fra gjennomsnittet av det som er vanlig for tilsvarende bolig i området. Krav om endring til gjengs leie må være skriftlig. I tillegg må utleier varsle deg minst seks måneder før gjengs leie kan iverksettes.

Utleier kan ikke øke leien på andre måter i leieforholdet. Dersom utleier ønsker en annen økning må dere inngå en ny kontrakt. 

Må jeg passe på noe spesielt når jeg flytter inn i et kollektiv?
Ja, det er flere ting du bør passe på dersom du skal flytte inn i et kollektiv. Vi anbefaler deg å lese mer om dette i Jussbuss’ husleiebrosjyre, eller ta kontakt med oss. 

Kan jeg kreve at utleier retter en mangel?
Dersom det foreligger en mangel, kan du som leietaker kreve at utleieren for egen regning retter mangelen så lenge dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Utleieren har også krav på å få rette mangelen dersom det kan skje uten vesentlig ulempe for deg og du heller ikke har særlig grunn til å motsette deg retting. Hvis utleieren ikke retter mangelen, kan du rette mangelen selv og kreve utgiftene tilbakebetalt. Blir ikke mangelen rettet kan du også kreve prisavslag. Da kan du holde tilbake deler av leien slik at du bare betaler det du ville betalt for boligen dersom du hadde visst at mangelen var der. 

Det er likevel viktig å poengtere at ikke alle skader eller feil med leiligheten er mangler du kan kreve retting eller prisavslag for. Du kan for eksempel ha påtatt deg et større ansvar for vedlikehold av leiligheten i kontrakten din. Vi anbefaler derfor at du tar kontakt med oss dersom du lurer på noe rundt disse reglene.

Kan jeg holde tilbake leie?
Dersom du har mangels- eller forsinkelseskrav mot utleieren, kan du holde tilbake leie. Jussbuss anbefaler at du setter pengene inn på en egen konto, som huseier gis anledning til å sperre, og som skal fungere som sikkerhet for det beløpet du holder tilbake. Dette kalles deponering. Dersom du velger å holde tilbake leie og deponerer denne, må du så raskt som mulig gi utleier beskjed om dette og gi en begrunnelse for hvorfor du gjør det. 

Det er ofte vanskelig å si hvor mye man kan holde tilbake i leie. Jussbuss opplever ofte at de som kommer til oss tror de kan holde tilbake mye mer leie enn man vanligvis har krav på å holde tilbake. Selv om det er litt problemer med noe i leiligheten din betyr ikke dette nødvendigvis at du kan holde tilbake en hel månedsleie. Vi anbefaler derfor å ta kontakt med oss før du velger å holde tilbake leie. 

Jeg er lei av å bo i leiligheten, kan jeg heve leieavtalen?
Det skal svært mye til for at man kan heve en leieavtale, så det er ikke nok at du er lei av å bo et sted. Heving vil si at leieforholdet opphører umiddelbart og det må derfor foreligge vesentlig mislighold for at du skal kunne heve. Ofte betyr dette at leiligheten må være tilnærmet ubeboelig. Vesentlig mislighold er altså et strengt krav, og hvis man hever uten å ha rett til det, kan man pådra seg erstatningsansvar overfor utleier. Derfor er det viktig å ta kontakt med juridisk kyndige personer hvis man vurderer å heve et leieforhold. 

Kan utleier kaste meg ut på egenhånd eller skru av strømmen?
Nei, dette kan ikke utleier gjøre på egenhånd. Dette er ulovlig selvtekt. Ta kontakt med Jussbuss eller namsmannen dersom du kommer opp i en slik situasjon.

Brosjyrer

Begynnelsen på leieforholdet

 

Plikter under leieforholdet

 

Avslutningen av leieforholdet

 

Innventarliste til leiekontrakt

 

Påkrav - irregulært depositum

 

Forliksrådet